logo

Стручна упутства од некретнина о начину отварања агенције за некретнине, са практичним примјерима.

Жеља за самим радом је природна као и жеља да дише свеж ваздух. Слажете се да сте добили финансијску слободу, да се управљате и да не радите за некога, није само престижан, већ је већ неопходан ако желите живјети у просперитету. Због тога, није изненађујуће што многи људи теже да започну посао и често бирају некретнине као подручје њихове дјелатности. Међутим, морате бити у могућности да организујете свој посао са некретнинама на начин да не постанете још једна банкротирана компанија или таква мала агенција да корисници неће ни знати име.

У чланку ћемо вам рећи у форми корак по корак инструкције како правилно отворити агенцију за некретнине и правилно организовати рад агенције за некретнине, што ће вам помоћи у будућности да добијете стални приход.

Процедура регистрације

За сам отварање канцеларије не захтева се много докумената. Пошто је лиценцирање укинуто, од вас ће се тражити да:

  • пријава за регистрацију,
  • Региструјте се и региструјте своју компанију након регистрације,
  • иссуе ИНН,
  • сертификат о осигурању
  • плаћати обавезну државну обавезу,
  • наручите печат.

Наравно, ако узмете кредит за покретање бизниса, биће вам потребан пословни план, доказ ваших прихода и доступност одговарајућег колатерала за позајмљивање. Требало би одмах да се приметимо: банке веома нерадо позајмљују агенције, с обзиром да сектор некретнина захтијева прилично озбиљне инвестиције дуго времена. Банка не може ризиковати, за кредитне институције је неприхватљива, па ћете морати дати тежак аргумент за добијање финансијског зајма. Али регистрација, добивање зајма - само врх гигантског леденика под називом "некретнине".

Како започети отварање агенције за некретнине: канцеларија, тим или..

Прва ствар коју треба да урадите као менаџер је идентификација приоритета за себе и ставите исправне нагласке. Неопходно је јасно разумети: у року од шест месеци уложићете пуно новца у промоцију вашег главног уреда. Успех или неуспех вашег пословања зависи од тога колико се добро развијате у првим месецима. Ако се у почетку направи погрешан прорачун, ваша идеја ће погрешити.

Свет непокретности је нестабилан, може се упоредити са огромним механизмом: неопходно је да се спријечи и овај механизам ће једноставно срушити. Ваш главни задатак за прва два месеца није да добијете најранију добит, већ дебагујете надлежним радом сваког одељења и креирате базу клијената.

Покушајте да имате два специјалиста близу вас који су добро упознати са некретнинама и хипотекарним кредитирањем. Било би добро ако привучете компетентног оглашавача, али се фокусирајте на његово искуство у овој области: ако је у рекламном пословању дуги низ година, онда то не значи да је он професионалац у оглашавању некретнина. Често се дешава да је једноставнији реалтор вероватније да се носи са овим задатком, јер је дугорочна пракса већ научена интерно да осети тржишне флуктуације и потражњу за одређеним објектима.

Ако имате лично искуство, које се такодје дешава, почните да радите из правца некретнина са којим сте упознати. Чак и ако се само изнајмљује стамбени фонд: постоје многе успјешне компаније које имају солидан приход на једној закупу.

Избор локације

Канцеларија би требало да се налази на јавном месту, а не мора да буде центар вашег града. За вас, главна ствар при избору локације - присуство резиденцијалног сектора. Из праксе кажемо да је већина клијената у компанији која се налази у густо насељеним стамбеним подручјима. Међутим, уколико желите да покријете све области вашег града, прикупљањем базе података о објектима, онда би канцеларија требала бити смјештена у центру града.

Често се поставља питање: да ли је боље изнајмити собу или своје? Постоји само један одговор: свој и пре свега зато што је то ваш ниво престижа. Штавише, у вашим просторијама можете извршити било какву конверзију. Иначе, канцеларија у имовини је велики плус за будуће финансирање од стране инвеститора, ово је добар доказ вашег успеха. Непотребно је рећи да би требало да постоји добра и бенигна поправка канцеларијског намештаја у вашој канцеларији. Такође је неопходно као светао знак изнад улаза: приликом посјете вашој канцеларији, клијенти ће прво процијенити изглед и презентабилност, а тек онда професионалност особља. Израз "срећемо се на одећи" ради у некретнинама баш као у обичном животу.

Важно је размишљати унапријед, тако да купци увек могу доћи до ваше канцеларије. Наравно, можете ставити неколико обичних телефона, али ПБКС ће учинити много боље са овим задатком. Запамтите да клијент неће поново бирати ваш број ако само назове оглас: линија ће бити заузета - он ће позвати своје такмичаре. Није битно ко плаћа комисију, али то вам је важно, стога осигурање стабилног бирања је једна од главних компоненти успеха за раст базе клијената.

Организовање рекламне компаније

Компетентно оглашавање је кључ за стварање базе корисника. Рекламни објекти нису лаки задатак, али ово је цела ствар када се отвара агенција за некретнине. У почетку одлучите шта ћете тачно пустити у оглашавању. Морате бити у стању да разликујете ликвидност објеката и да разумете категорије цијена.

У било ком граду, у било које доба године, јефтин предмет је увек цењен, нека је однусхка у петоспратној згради или чак само комунални стан. Лакше је започети промоцију са таквим објектима, јер је привлачење елитних купаца тежак задатак и оглашавање за такве станове није јефтино. Обратите пажњу на то да ли је кућа погодна за кредитирање, уз уобичајено оглашавање на малој линији то треба навести.

Принцип стварања огласа за објекат је да се истакне све могуће предности стана: локација, развој површине, врста куће, број спрата - нарочито деликатан тренутак. Ако је стан на последњем или првом спрату, боље је не указивати. За такве станове, најбоље рекламе ове врсте: "За продају 2к апартмана Вед / 9ет." Немојте бити збуњени одређеном лажношћу информација, главно - клијент ће вас звати, а сада и даље - рад професионалног реалтора. Он ће бити у стању да изађе из ове ситуације, тако да клијент не сумња на све и вољно пристане да сарађује са вашом компанијом.

Када започнете оглашавање, морате узети у обзир област у којој се налази канцеларија. Највероватније, ако особа треба у северном делу града, не зове се ако имате канцеларију на југу. Ваша локација се једноставно одређује првим бројевима броја контактног телефона.

Агенција за некретнине са солидним приходима увек доноси ексклузивне предмете. Стога, ако сте ви или ваш запослени закључили ексклузивно, потребно је посебно пажљиво оглашавати такав стан. Није довољно само да се рекламира у модулу "Вах-Банк" или мала слова у новинама "Од руке ка руци". Рукујте се добрим фотоапаратом, узмите неке добре и квалитетне слике и ставите их у рекламне публикације.

За успешније оглашавање неопходно је имати и више рекламних проширења са контактним подацима ваше компаније: они су обешени на балконе, прозоре ексклузивних опција. Прорачун је заснован на привлачењу пажње људи који пролазају, а по правилу се објекти са таквим стријељама продају брже.

Додавање огласа и летака такође добро функционише. Штавише, неопходно је раздвојити ова два вида оглашавања: ако су брошуре корисне у продавницама, када се дистрибуирају на улицама, онда ће постављање огласа бити ефективно ако се ради на препуном месту. На пример, превоз се зауставља, посебна подручја у којима се људи сакупљају у потрази за одговарајућим становима, на улазима. Веома је важно да се објављивање ажурира једном недељно, јер се једноставно може скинути.

Како радити са клијентом

Способност рада са клијентом је рудник злата за менаџера. Када продајете било који објекат морате разумјети најважнију ствар - не бавите се бескорисним становима, већ са људима: имају своје сопствене емоције, сопствене проблеме, своје захтјеве и захтјеве. Да би клијент сарађивао, прво морате извести врло фини психолошки рад. Ријетко свако лице, који долази у компанију за некретнине, говори само о послу. Често чека да проговори, понекад чак дели нешто болно и треба га слушати, смирити се, обећати да ће помоћи.

Повјерење клијената је један од главних кључева успешних трансакција. У некој особи је неприхватљиво само новац који може платити. Способност проналаска контакта и приступа продавцу / купцу - ово је нешто важно што морате да захтевате и од себе и од запослених.

Када контактирате потенцијалног клијента, морате пажљиво да га питате шта жели од жељеног стана: који поправак, који спрат је приоритет, "повезивање" са оним што је пожељно (школа, вртић, посао). Обавезно појасните: за готовину, планира се куповина или на кредит, пошто када се стиче на кредит, постоје и захтјеви банке за издавање станова. Што се више информација прими, већа је шанса да се разуме реалност задовољења захтева, која се може несметано исправити током самог разговора.

Особа која вам се обратила мора веровати да ће му дефинитивно помоћи и учинити све напоре да ријеши своје питање. Међутим, не бисте требали да подстичете дежурне фразе попут "ми смо први на тржишту некретнина и све ће бити на највишем нивоу", много је ефикасније комуницирати с особом на обичном језику: "не брините, ми ћемо покушати помоћи", "немојте бити тако нервозни, ријешићемо се само од вас. " Као и свака особа, клијент обожава пажњу и ако га не прими у вашој компанији, он ће једноставно одлазити.

Запошљавање особља

Професионалност особља је пут до вашег успеха. При избору кандидата треба узети у обзир искуство, посебно ако регрутујете одељење продаје некретнина. Чињеница је да чак и почетник након недеље тренинга може бити ангажован на изнајмљивању. Стамбено изнајмљивање је обично једноставан правац за некретнину, али истовремено је добра лансирна тачка ако агент планира да се продаје у будућности.

За само неколико месеци изнајмљивања, можете научити да радите са људима, да разумете цене, бруите потребне вештине. Међутим, менаџер треба да узме у обзир да је за даље раст компаније неопходно стално побољшавати квалификације својих запослених. За то се обично одржавају семинари, у којима су доступне не само основе рада у послу са некретнинама, већ и дубље знање. У будућности то ће помоћи да успешно прошете сертификацију и вас и вашег тима. Сертификација је постала важан индикатор, без тога статус вашег предузећа никада не може да се издигне изнад агенције за рангирање.

Главни критеријуми у одабиру кадра треба да буду: способност да раде са људима и вештине комуникације. Све остало ће доћи у процесу рада, али ако запослени нема стрпљења и разумевања, боље је да се одмах отарасите од њега. Ево како треба изгледати прави дијалог између некретнина и клијента преко телефона.

Клијент: Здраво, и желим стан који имате у оглашавању, али за мањи износ.
Агент: Здраво. Молим те, реци ми како да те контактирам?
Клијент: Варвара Степановна.
Агент (искусан): Здраво, Варвара Степановна. Моје име је Светлана Петровна. Хајде да разјаснимо: за који оглас сте заинтересовани?

Овде се покреће дијалог са надлежном представом реалтора. Међутим, преокрет може бити другачији:

Клијент: Да, овде на авенији Ленин у новој кући.
У корену погрешног специјалистичког одговора: Не, хостеса неће продати јефтиније. Може ли вам други објект понудити? Где размишљате?

И скоро 90% даље долази од клијента: "Не, хвала." И крива за прекинути дијалог у потпуности на запосленог у компанији, који није у могућности успоставити контакт.

Али претпоставите да сте успели да регрутујете савршено особље и све своје послове. Овде такође треба да се покаже глава визије и обавезна пристојност. Не можеш задржати запосленог ако добије мрвице од зарађеног. Немојте лишити запослене у изгледима за раст, пожељно је да им одмах пружите социјални пакет.

Као што видите, отварање агенције за некретнине само по себи је само врх леденог брега. Много теже је да се ослободи компанија, да се пређе на све трбушне путање проблема и грешака. Међутим, ако узмете у обзир моје савјете и учините максималне напоре и стрпљење, онда можете на крају добити диплому "Професионалног признања" на трибини руског Гуилд оф Реалторс, заузевши своје место у свету некретнина.

Како отворити агенцију за некретнине

Некретнине су популарна врста улагања.

Упркос кризи коју је доживљало руско друштво, тржиште некретнина у градовима од милион људи је прилично активно. Ово подстиче многе пословне људе да отворе своју агенцију за некретнине због профита. Некретнине су економска и економска активност организације за пружање услуга посредовања у продаји и изнајмљивању некретнина физичким и правним лицима.

На први поглед чини се да је овај посао прилично једноставан. И да ли је стварно, хајде да покушамо то схватити.

Зашто привлачи пословање некретнинама?

Прво, да започнете посао, требате минималне финансијске инвестиције, потребан вам је само телефон за преговоре о продаји некретнина, а након отказивања лиценцирања послова са некретнинама за које вам чак није потребно посебно знање и образовање, интернет ће вам помоћи. Друго, у почетној фази можете радити сами, минимални приходи од иницијалних трансакција могу бити од петнаест до тридесет хиљада рубаља.

Главни доходак агенција за некретнине састоји се од медијације. Агент за некретнине окупља купца и продавца некретнина и прима накнаду за то. Постепено, рад заступника изгледа овако: закључак позива агенцијског уговора - преглед предмета - договор - награда. Али, као и свака друга врста економске активности, посредничке услуге на тржишту некретнина имају своје правне аспекте пословне организације.

Отворене агенције за некретнине су углавном некадашњи реалтори који су радили "на ујаку" и одлучили да изађу на бесплатни хлеб, док граде своје базе за пословање. Према томе, савет - ако нисте радили као реалтор и одлучили да отворите овај посао, онда се смирирамо неколико месеци у постојећој великој агенцији.

Услуге које пружа агенција за некретнине варира. Главне активности агенција за некретнине:

куповина и продаја стамбених, комерцијалних некретнина;

изнајмљивање стамбених и пословних објеката;

куповина и продаја земљишта;

продаја индустријских објеката (постројења, фабрике, итд.);

промена статуса непокретности (пребацивање из стамбених у ненастањене и обратно);

добијање дозволе за изградњу и пуштање у погон објеката;

регистрација имовинских права на непокретностима;

легализација реновирања и санација.

Агенције могу обављати све ове услуге, или могу сами одабрати ужи правац, на пример, закуп тржишта за становање и комерцијалне некретнине.

Постоји неколико важних тачака које треба истражити пре него што отворите агенцију за некретнине.

Ниво цена у региону. Цене станова у различитим регионима Руске Федерације се разликују једни од других. Поред тога, сваки град има своју цјеновну политику за примарно и секундарно становање. Под примарним становањем се односи на непокретности од стамбених програмера у изградњи или груби завршни рад, под секундарном - стамбеном имовином од власника.

Проценат основног становања који се гради. У зависности од тога колико су добро развијене стамбене зграде у граду, зависиће од потребе за овим или оним врстом становања. У случају малих примарних станова, главни субјект потражње ће бити објекти од власника.

Неопходно је проучити процес формирања награде некретнинама. Сваки регион има своје специфичности. У великим градовима агенција за некретнине закључује уговор о пружању услуга клијенту, како продаје тако и одабира станова. Трошкове обраде пакета докумената плаћа се засебно од било које стране у трансакцији споразумно. Стога, надокнађивање агенције за промет некретнина је од 1 до 7% цене купљене или продате стамбене јединице, коју плаћа клијент и трошак обраде документације од 10.000 рубаља до 20.000 рубаља.

Корак по корак упутства за отварање некретнинске агенције од огреботине и отварање компаније

Да би отворили агенцију за некретнине, неопходно је извршити низ обавезних радњи:

Регистрација правног лица ДОО или СП. Ако одлучите да сами креирате сопствени бизнис, онда ће предузетник учинити, а ако имате партнера, онда нема опција ЛЛЦ.

Припрема пакета докумената. Трошкови организационих трошкова, узимајући у обзир отварање банковног рачуна, биће 3.000 рубаља за појединачног предузетника, 10.000 рубаља за ЛЛЦ предузеће.

Изнајмљивање или куповина објеката. За почетак покретања бизниса, дефинитивно је изнајмљивање, а затим можете купити пословни простор са посебним улазом на првом спрату.

Особље запошљавања. Ова ставка је по вашем нахођењу и потпуно зависи од почетних могућности.

Организација радних и пословних процеса.

Ако одлучите да отворите агенцију за некретнине за франшизу, већина ових тачака ће вам помоћи да одлучите о фраиензи.

Избор пословног простора

За пословање, препоручљиво је изабрати канцеларију у централном дијелу града (ако агенција изнајмљује и продаје некретнине у читавом граду) или на подручју на којем ће се активност одвијати директно. Најоптималније решење је канцеларија у приземљу са посебним улазом на црвеној линији. Друга опција је канцеларија у великом пословном центру. Канцеларија може да се састоји од неколико засебних соба. Прва соба је чекаоница и рецепција купца, друга је место где се налазе некретнински агенти. Одвојено треба организовати канцеларију главе, која се може комбиновати са местом папира уколико адвокат долази. Ако адвокат ради у држави на трајној основи, морате да пружите другу канцеларију у којој ће радити и извршавати трансакције.

Запошљавање особља

За успјех агенције за промет некретнинама потребно је ангажовати сљедећи тим: ангажовани или из оснивача. Особље ће укључивати - шеф агенције, секретар или помоћник директора, агенти за некретнине (реалтори), адвокат. Као додатни кадар, по потреби, уђите у радну јединицу замјеника руководиоца, возача, специјалисте за одржавање локације и оглашивачких компанија.

Одговорности запослених

Дужности шефа укључују праћење и организацију рада целокупне агенције за некретнине.

Дужности секретара или асистента укључују пријем долазних позива и дописивање, формирање пријава за куповину и изнајмљивање некретнина, рачуноводство некретнина, понекад рекламна питања и извршавање задатака за економски дио организације. У почетку, ове задатке обавља менаџер и можете их обавити без помоћника.

Задаци некретнина агента су јасни, спровођење некретнина у изнајмљивању или продаји некретнина. За ефективност реалтора, групе агената се формирају по територијалности (утврђене по одређеном подручју) и специфичности некретнина (стамбене, комерцијалне, куће, земљиште, нове зграде).

У надлежности регистрације адвоката трансакција и сву сродну документацију. Он се бави закључивањем уговора за пружање услуга, израђује нацрте уговора о продаји, донацији, размени, запошљавању итд. Пружа савете агенцијама и клијентима, прикупља пакет докумената за трансакцију и заступљеност у свим потребним институцијама по занимању. У почетној фази, такође је могуће унајмити адвоката у особљу и користити услуге адвокатске канцеларије за оутсоурцинг.

Рачуноводство у предузећу може бити оутсоурцед или узето у рачуноводствено особље.

Трошкови агенције за некретнине

Размишљајући о томе како отворити агенцију за некретнине од почетка, прва ствар коју треба размотрити је буџет. Главни трошкови приликом отварања агенције за некретнине:

Изнајмљивање простора ће коштати око 35-70 хиљада месечно;

Трошкови оглашавања у агенцији за некретнине су скоро свакодневни чланак. Оглашавање некретнина у већини случајева плаћено. Потребно је око 50.000 рубаља месечно за мале агенције, а око 150.000 рубаља у просјеку. Препоручљиво је обезбедити отварање агенције за некретнине о расположивости обртног капитала за прва 3 месеца рада;

Следећи моменат је куповина намештаја и опреме. Ако планирате делимично удаљени рад агената за некретнине, број послова се формира тачно половином броја запослених. У вези са активностима путовања, неки агенти нису у канцеларији дневно. Такође је формирано радно место секретара, адвоката и менаџера. За агенцију, где је планирано особље од око 10 агената, такви трошкови укупно ће износити око 50.000-100.000 рубаља;

трошкови регистрације организације, креирање веб странице итд. бити око 50.000 рубаља;

категорија иницијалних трошкова се мора приписати плати сталног запосленог. У почетној фази, ова клаузула може бити нула;

услуге оутсоурцинга. Трошак рачуноводствених услуга ће бити од 3.000 рубаља месечно, трошкови правних услуга од 10.000 рубаља месечно;

услуге превоза, услуге мобилне комуникације, услуге банке које служе вашој компанији могу се крећу од 15.000 рубаља месечно.

На отварању агенције за некретнине, биће вам потребно од 100.000 до 300.000 рубаља.

Мало о агенту зараде

Агенти за некретнине раде на систему платежних трошкова. Камату одређује шеф компаније у зависности од искуства и броја трансакција. Тренутна пракса је од 20 до 70 одсто износа трансакције. Али, по правилу, погодна опција која одговара обе стране - 50%. У просјеку, агенције за које се ради око 10-20 агената, сматрају се малим. У великим градовима, број агената по канцеларији, не рачунајући огранке, може рачунати до 100 људи. Можете размотрити отварање агенције за некретнине са радним особљем једне особе. Менаџер, менаџер, агент и адвокат дјелују у једној особи. За такву агенцију требаће 1 радно место и канцеларија од 10 квадратних метара. Међутим, профит такве агенције ће бити минималан.

Добит и профитабилност агенције за некретнине

Коју врсту профита зараде агенција за некретнине? Нико не може знати и предвидети ово. Пуно зависи од базе података о објектима, способности пословног менаџера и запослених да преговарају са клијентима. Можете рећи једну ствар: ако постоје агенције за некретнине, онда они имају профит и иницијална улагања брзо се исплати.

Агенција за некретнине као и било који други посао може бити профитабилна или непрофитна. Добитак профита у коначници не зависи од правца посла, већ зависи од способности менаџера да се договори и зараде тај профит.

Додатне пословне тачке

Услуге за некретнине су углавном потребне за власнике некретнина. Врло ријетко, уговорени уговори се закључују приликом тражења потребних објеката, како за куповину, тако и за изнајмљивање. У суштини, власник некретнине је обвезник накнаде за некретнине. Због тога, да би власнику некретнине пружио услугу за претраживање купца или закупца, шеф агенције за некретнине мора склопити уговор са овим власником. Саветујемо вам да не радите без уговора, јер у овом послу можете бити "заборављени" да платите награду. Нема уговора - нема новца.

Сада на улици постоји криза, тако да понекад власник каже да је продавао имовину за неколико агенција и склопити уговор са компанијом која ће водити купца. Зато је потребно брже кретати, како кажу "ко устаје рано, Бог даје." Међутим, у међувремену, треба се потрудити да закључи ексклузивни уговор за продају некретнина. То значи да власник нема право самосталне рекламне кампање и сарадњу са другим агенцијама у својој имовини и само ваша агенција може продати или изнајмити ову некретнину. Стога, што више таквих уговора у агенцији, то је финансијски стабилнија позиција.

Важно питање је обука реалтора и напредна обука. Кредитне институције, банке и руски или регионални цензус реалтора често одржавају семинаре на тему повећања продаје у некретнинама. Препоручљиво је присуствовати таквим догађајима.

Даре, и успећете, верујемо у вас.

Како отворити своју агенцију за некретнине

Данас се тржиште некретнина развија готово у целом свету, тако да није изненађујуће што се све више и више нових агенција за некретнине отвара. Ова чињеница сведочи само на високу профитабилност поља делатности у области некретнина.

Постоје неки важни аспекти које морате знати прије почетка овог посла.

Нијансе вођења овог посла

Најлакши и доказани начин успешног пословања је начин на који особа која је већ стекла много искуства у овој области. Ако не постоји поуздан и искусан партнер, можете купити готову агенцију.

При куповини агенције за некретнине постоје и предности и недостаци. Сто постотна предност је значајно смањење финансијских трошкова за почетак. Недостатак - куповина такозване "мачака у врећици". Не постоји могућност да научите поуздану историју компаније, а ниво професионализма запослених такође није јасан. Компанију која је изгубила репутацију у очима купаца, много је теже пењати, и то вриједи размотрити.

Реалтор бизнис није лиценциран, стога, за отварање агенције за некретнине није потребно обилазити безброј различитих инстанци. Неопходно је саставити традиционални пакет докумената - регистровати привредни субјекат код пореског инспектора, изнајмити канцеларију. У будућности ће бити потребан буџет за надокнађивање запослених и оглашавања.

Принципи рада агенције за некретнине

Агенције за некретнине се специјализују у следећим областима:

  • дугорочни најам;
  • краткорочни најам;
  • дневни најам;
  • куповину и продају некретнина.

Много је погодније и пожељније када агенција функционише у једној области тржишта - локални стамбени фонд, комерцијалне некретнине, приградске некретнине, иностране некретнине, изнајмљивање станова и тако даље.

Често компаније пружају додатне услуге које не само да генеришу значајан приход, већ и омогућавају привлачење додатних клијената и добијање доброг угледа. Ове услуге укључују:

  • правни савјет;
  • координација обнављања објеката;
  • преношење станова на нестамбене;
  • организација сигурности међусобних поравнања између купца и продавца;
  • услуге превоза и тако даље.

Главну добит агенцијама обезбеђује комисија за обављање разних послова везаних за некретнине. По правилу, од 4 до 8% сваке трансакције. Многе компаније, за своју корист, поставиле су фиксне цене са малим износом трансакције. Успешно се може назвати агенцијом за некретнине, која прими месечно од 20 хиљада долара.

Велики број фирми које се баве некретнинама редовно се отварају и затварају. Прекид рада се јавља из више разлога. Најчешће је случај у неконкурентности или због првобитног нетачног приступа.

Отварање фазне агенције

Данас постоји могућност регистровања правног лица у различитим облицима - ОЈСЦ, ЗЈСЦ, ЛЛЦ, ИП и тако даље. Што се тиче агенције за некретнине, најчешће је избор на ЛЛЦ-у.

Да бисте регистровали ДОО, требају вам следећи документи:

  • Образац пријаве 11001 - о регистрацији државе о оснивању ДОО са нотаризованим потписом. Такође указује на правац активности.
  • Цхартер Лтд.
  • Одлука о оснивању ДОО №1. Ако постоје други оснивачи - меморандум о придруживању са записником састанка број 1.
  • Пријем плаћања државних дажбина за регистрацију ЛЛЦ предузећа.

Фирма треба да буде регистрована као порески обвезник и да добије релевантне документе у року од пет дана. Такође морате отворити банковни рачун и дати информације о томе пореској управи.

Након регистрације привредног субјекта и пријема све потребне документације, треба извршити сљедеће кораке:

  1. Избор канцеларије погодне за све параметре и склапање уговора о закупу.
  2. Уредски простор: потребно је купити канцеларијски намештај за запослене и опрему - неколико рачунара, сервер са агенцијском базом података, штампач, факс.
    Не треба заборавити на повезивање на Интернет и сопствену мини ПБКС, пошто принцип рада подразумијева константан телефонски разговор са корисницима. Рад ПБКС-а треба да буде подешен тако да сви долазни позиви стигну на рекламни телефон, а одлазни позиви запослених израђени су из додатних линија. Телефон мора бити изабран једноставан и незабораван.
  3. Запошљавање особља. Будући да агенција још није унапријеђена и нема развијену базу клијента, по први пут је довољно пет до шест запослених и један диспечер, чија ће функционалност укључивати примање телефонских позива, дистрибуирање клијената и вођење статистике закључених послова.
    Непотребно је рећи да је регрутовање тима боље за запослене који су добро обучени и искусни, са својом базом клијената. Али искуство не би требало да буде одлучујући фактор, важно је да људи буду позитивно мислећи и да не настојају оправдати своје пропусте од стране различитих спољних фактора. Професионалност и посвећеност запослених у почетној агенцији за некретнине представљају један од најважнијих аспеката на којима је боље да не спасу.
  4. Оглашавање и добар углед агенције за некретнине.

Рад са страним некретнинама

Последњих година, све већи број Руса је заинтересован за стамбене и пословне некретнине у иностранству. Неки људи само желе да купе кућу у иностранству, а има и више амбициозних појединаца који желе да организују сопствени посао да раде са страним некретнинама.

Тешко да је новајлија који се никад раније није бавио некретнинама у иностранству моћи да освоји тржиште у лету. На крају крајева, чак и за добијање дозволе, документовани докази о искуству у овој области су потребни. Да, а рад ће се одвијати одвојено, што је врло тешко без стварног искуства у продаји.

Партнер пословање стране агенције састоји се од следећих корака:

  1. Партнер из иностранства припрема све неопходне потпуне информације о страним непокретним објектима са детаљним описом, плановима, фотографијама, графиконима и тако даље.
  2. Домаћи партнер прави добар сајт, испуњава га доступним информацијама и тражи купце. Када се нађе клијент, обавља све припремне радове за трансакцију између купца и страног партнера.

Нити штампани медији, нити радио и телевизија немају тако снажан оглашивачки ефекат у пословању у иностраним некретнинама, као на Интернету, тако да главни фокус треба ставити на светску мрежу.

После анализе преференција Руса заинтересованих за становање у иностранству, најтраженије земље су Хрватска, Турска, Бугарска и Летонија. Најчешће желе да купе јефтине куће и станове близу мора, као и стамбене и пословне некретнине у главним и туристичким центрима, који ће касније бити изнајмљени.

Погледајте пословни план организације пчеларства и његов детаљан опис овдје.

Специјализација у становима за изнајмљивање

Као што показује пракса, идеја о послу изнајмљивања некретнина је прилично успешна. С обзиром да се потражња за изнајмљиваним становима и комерцијалним просторијама стално и стално повећава, стога се повећава и број понуда.

Али, као иу сваком послу, постоје неке нијансе да сваки почетни бизнисмен, који је усредсређен на успех предузећа, мора знати о:

  • Без улагања не могу. Да бисте профитабилно прослеђивали имовину, морате прво припремити, извршити поправке, купити пристојан намјештај итд. Ово се нарочито односи на питање дневне закупнине.
  • Важно је регистровати активности које ће вам омогућити да избјегнете проблеме са законом и непредвиђеним трошковима. Регистрација је једноставна, јер ова врста активности није подложна лиценцирању, а добар и миран сан у овом случају вам је пружен.
  • Није потребно извршити пуну и скупу поправку у стану. Многе козметичке процедуре могу се урадити сами, а намештај и опрема се могу користити након вашег времена и непотребних. У будућности, током развоја пословања могу се дозволити веће ињекције.

Овај посао подразумијева континуирани развој, а тиме и повећање профита. Као пример, у будућности можете урадити изградњу стамбеног простора и изнајмљивање.

Одговорност и ризици пословања некретнина

Рад на некретнинама бави се одговорношћу и пратећим ризицима. И ризици су прилично бројни, они су грађански, порески, ризици повезани са активностима финансијског праћења, ФАС-а, кривичног закона и других.

По завршетку трансакције, агенција чини тзв. "Гаранцијску обавезу", у којој су наведене све обавезе агенције према клијенту. Због тога је толико важно да посао запошљава доброг адвоката са високим степеном професионалности који може компетентно саставити уговор и узети у обзир све нијансе.

Дакле, главне замке пословања су:

  • Цивилни ризици. Постоји могућност да се трансакција може поништити. То се може догодити када је трансакција направљена у сврху, супротно основама владавине права и морала, имагинарна или фалсификована, учињена неспособним, некомпетентним или млађим, под утицајем преваре, насиља, обмане и других фактора који вам спречавају доношење адекватне одлуке итд.. Често се дешава да трећа лица, о којима ништа није познато, на пример, рођаци, бивши супружници и други, почињу да оспоравају трансакцију.
  • Ризици повезани са уговорном страном.
  • Ризици повезани са активностима службе финансијског надзора.
  • Ризици повезани са активностима Федералне антимонополске службе.

Како пракса потврђује, у случају непредвиђених околности, ако се ова обавеза не приписује уговору, изузетно је тешко повратити износ од агенције за изгубљену имовину преко суда. Осим ако не можете повратити трошкове пружања услуга.

Како изградити базу купаца?

Да бисте брзо изградили базу клијената и на тај начин осигурали стабилан приход, потребно је користити сљедећу инструкцију:

  • Као што је свако одавно познато, оглашавање је мотор трговине. Неопходно је осигурати да агенција зна што је више људи што је могуће.
    Оглашавање треба дати неколико главних новина и часописа, телевизије и радија, као и таквог популарног извора информација као што је Интернет. Такође можете дистрибуирати флајере и пост рекламе. Ефективно је оглашавање са фотографијама некретнина. Главно оглашавање је главна табла агенције. Треба да се примети пролазницима, а не да се изгуби, јер је вредно обратити пажњу на оптималну величину и боју шема слике.
  • Што се тиче веб странице компаније (и то би требало бити неопходно), важно је да је веб локација висококвалитетног, поузданог и привлачи пажњу што већег броја корисника Интернета. Поред основних информација о агенцији, неће бити сувишно имати додатне информације о томе што је занимљиво потенцијалним клијентима. Клијенти ће привући признања и неколико прича самих запослених о добро изведеним трансакцијама. На сајту морате постављати фотографије запослених и директора. Не заборавите на визит карте, канцеларијски материјал са логотипом компаније и друге ситнице, омогућавајући да привучете пажњу купаца.
  • Можда је један од главних услова присуство престижне канцеларије у месту са великом групом потенцијалних купаца. По правилу, то је центар града или територије у близини великих трговачких центара, метро станица, саобраћајних станица. Вреди размишљати да ће простор за изнајмљивање у центру коштати много више. У сваком случају, потребно је изабрати канцеларију на првој линији кућа. Улаз би требао бити смјештен у приземљу са улице, јер улаз из дворишта аутоматски блокира пут за многе купце - много је теже приметити знак у дворишту.
  • Клијент мора сигурно да се осећа удобно у канцеларији, што је олакшано пријатним ентеријером, свежим мирисом, поруџбином, оптималном температуром ваздуха, различитим удобним додацима, затвореним и живим резаним цвећем. Можете посјетити посјетитеље чај или кафу, што такођер позитивно утјече на репутацију.
  • Слика се креира полако, али у будућности доноси значајне резултате. Дипломе, сертификате, лиценце морају да буду на истакнутом месту. Облик радника треба да изгледа репрезентативан.

У комбинацији са одговорним и професионалним приступом запослених за рад, база корисника није дуго у току.

Трошкови откривања

Приликом отварања агенције, размотрите следеће ставке трошкова:

  • Плата. Руководиоци некретнина, по правилу, добијају аранжман у износу од 30-60% провизије за сваку трансакцију. Директор, рачуновођа, адвокат, диспечер, чистилац и други запослени добијају фиксну плату, која се одређује у складу са стопама које се примјењују на тржишту рада.
  • Изнајмљивање пословног простора - око 15-20 хиљада рубаља.
  • Рачунари, штампачи, факс, каса и друга опрема - око 60-80 хиљада рубаља.
  • Софтвер - од 20-30 хиљада рубаља.
  • Оглашавање - 5-15 хиљада рубаља месечно.

Профитабилност агенције зависи од обима посла, величине инвестиција и професионализма особља.

Плоскост како отворити агенцију за некретнине

Видео покрива главне проблеме приликом отварања таквог посла:

Како отворити успешну агенцију за некретнине?

Одлучујући о пословању некретнинама, неопходно је одредити сврху за коју је формирана агенција. Овде су два приступа могућа. Једна дугорочна активност и стварање сопствене базе купаца. Друга је брз профит од свакодневних купаца.

Предности и потешкоће

Послови на агенцијама за некретнине посједују несумњиве предности:

  • отварање агенције не захтијева велике финансијске трошкове;
  • нема потребе за великом канцеларијом и пуно опреме;
  • способност да ради сам, без привлачења других запослених;
  • правилно изграђена стратегија ће омогућити чак и уз високу конкуренцију да заузму своју профитабилну нишу;
  • свака трансакција доноси добар профит;
  • нема потребе да привлачите запослене са специјалним образовањем, важно је да будете у могућности да комуницирате са људима;
  • на сезонске факторе не утичу на пословање.

Главни недостаци послова су:

  • неправилан закључак трансакција;
  • зависност власника од учинка особља;
  • вероватноћа да бескрупулозни реалтор може да склапа послове ван фирме;
  • ризик неплаћања услуга клијената;
  • велика конкуренција (ниједно оглашавање није неопходно).

Регистрација

Први конкретан корак је регистрација. Лиценце за законодавство о некретнинама не захтијевају.

За упис индивидуалног предузетништва (ПИ) биће потребни следећи документи:

  • изјава;
  • примања државног царина;
  • пасош

Агенција са учешћем партнера је боље издати као друштво са ограниченом одговорношћу (ЛЛЦ). Поред наведеног, додатни документи су потребни за регистрацију ЛЛЦ предузећа:

  • записник састанка оснивача;
  • Повеља ЛЛЦ-а;
  • пасоши оснивача и директора.

Овде је детаљна листа докумената за отварање ЛЛЦ предузећа.

Добијен цертификат о регистрацији обавезан је да се региструје код државних институција.

Даље отворите рачун агенције. Осим тога, можете направити печат. За СП то није обавезно.

Ако немате довољно средстава за отварање, можда ћете желети да узмете кредит (за друге начине да бисте добили новац за посао, прочитајте овде). У овом случају, банка ће тражити да обезбиједи:

  • пословни план (који је пословни план који ћете научити овдје и како то правилно урадити описан је у овом чланку);
  • доказ о приходу;
  • имовина обећана.

Банке нерадо позајмљују агенције за некретнине. Они узимају у обзир екстремну нестабилност ове врсте активности, нејасне изгледе за приход од уложених средстава.

Пословни план

Пословни план укључује следеће одељке:

  1. Резиме Показује циљеве агенције, начине за постизање успјеха.
  2. Опис компаније. Описује обим активности, одређује власнике, локацију, план за стварање агенције са подацима о иницијалним трошковима и имовини.
  3. Услуге. Дају се убедљиви докази о предностима компаније, путу и ​​технологији за имплементацију планова
  4. Информације о тржишту. Анализирано процијењено тржиште, његова сегментација, пружа податке о потребама циљних купаца.
  5. Стратегија и имплементација. Пажња се уплаћује на маркетиншку политику, врши се одређивање цена и прогнозе продаје. Календар рада агенције даје се датумима, износима и именима одговорних запослених.
  6. Резиме менаџмента укључује информације о организационој структури, менаџерима и особљу.
  7. Финансијски план. Обезбеђен је биланс стања, предвиђени су добици и губици, анализирани су новчани токови и дати су финансијски показатељи.

Можете користити нечији пословни план као свој модел.

Списак услуга

Купци компаније ће бити продавци и купци станова, то се односи и на изнајмљивање. Агенција за промет некретнинама може пружити сљедеће услуге:

  1. Заступајте интересе продавца: потражите купце, оглашујте објекат који се продаје, направите документе.
  2. Плаћени савјети за продавце и купце који желе да се договоре сами.
  3. Обезбедити информације о објектима из сопствене базе купаца за накнаду.
  4. Радите са купцима: прикупите одговарајуће опције на тржишту некретнина, упознајте купце са њима, направите документе и пратите трансакцију од почетка до краја.

Важно је разумјети специфичности агенције: које услуге и како ће то тачно пружити. Најважније је пронаћи оно што ће агенција издвојити од других компанија, имати конкурентску предност.

Где да започнем

Прави почетак пословања одређује будући успех или неуспех агенције.

Не би требало рачунати на брзу добит, најмање шест месеци ће бити потрошено на промоцију.

У овом тренутку треба уложити напоре да се ријеше сљедећа питања:

  1. Организација тачног рада запослених и канцеларије у цјелини.
  2. Прикупљање информација за клијента.
  3. Фокусирајте се само на један смјер активности. Искуство успешних компанија за некретнине указује на то да су почели са изнајмљивањем.
  4. На почетку, пожељно је одабрати једну јасно дефинисану област и промовисати своје услуге у њему. Постепено ширење опсега акције долази са повећањем броја купаца и позитивним повратним информацијама од њих.
  5. Важно је ангажовати подршку доброг нотара. Неискусни или презаузети адвокат може пропасти у кључном тренутку.

Соба

Постоје различита мишљења о локацији канцеларије за некретнине. Неке агенције имају тенденцију да се налазе у централном делу града, неко преферира места за спавање. Без обзира на локацију у граду, канцеларија би сигурно била лоцирана на првом спрату, има посебан улаз са улице.

Појава агенције је, заправо, спољно оглашавање. Снажна фасада, шарена табла даје значај канцеларији у очима купаца. Неки рекламни трикови у облику галерије фотографија задовољних купаца, позитивне цитате из књиге жеља позитивно утичу на имиџ компаније. Важно је пронаћи добро име компаније, које би требало да буде оригинално и добро запамћено. Ово је идеал.

Као почетну опцију, са недовољним средствима, можете изнајмити засебну собу у пословној згради или у трговачком центру. Важно је да се стамбени сектор налази у близини. Соба ће требати мала, за 5 људи у држави довољно 20 м 2.

Особље

Више од половине људи који су отворили агенцију за некретнине, у прошлости су се бавили некретнинама. Искусни реалтори, који имају базу купаца, коначно отворе своје пословање са некретнинама. Познавање унутрашњости помаже власницима у регрутовању и обуци запослених.

Важно је пронаћи добре добитнике. Искусни радници тешко привлаче непознату фирму. Због тога морате регрутовати новинаре и учествовати у њиховој обуци. При избору треба обратити пажњу на то да ли подносиоци захтева имају сљедеће особине:

  • искуство у тимском раду и комуникацији са људима;
  • способност успостављања контакта, одржавање комуникације;
  • способност аргументирања њихове тачке гледишта и одбране;
  • способност да учи и жели да се развије.

Неколико недеља, почетници уче теорију, а затим раде практични рад под вођством искуснијег реалтора. Боље је започети новог запосленог са закупом, као најлакши смер у раду. Стечене вештине ће вам омогућити да идете на активности које су сложеније. Ако запослени може закључити најмање две трансакције месечно - ово је идеалан запослени.

Већина компанија трпи губитке или остварује мали профит кроз цурење информација. Осим склапања уговора о раду, примењује се и додатни додатак који предвиђа значајну казну за издавање пословне тајне предузећа. Добијање компензације преко судова није лако, али постоје легитимни разлози за отпуштање запослених који продају поверљиве информације.

Прво, морате имати најмање два агента у држави. У сваком погледу потребно је привући људе са искуством и позитивном репутацијом. Они ће почети са радом првих дана, створити репутацију за нову агенцију, обучавати младе раднике. Пожељно је да пре него што почну са радом обављају пословну обуку. Не би требало да уштедите на обуци особља.

За агенцију је повољно утврдити формулар платива реалтора. Ово је начин на који већина компанија ради стварно интересовање запосленог. Велике фирме плаћају 30-50% прихода (види и шта је то?), Мања предузећа плаћају од 50 до 70%. Запослени треба да види изгледе за раст, што је добар подстицај. Гарантовани социјални пакет такође ће повећати интерес радника.

Особље, осим реалтора, захтева пословног менаџера. Он има следеће дужности:

  • пријем посетилаца;
  • примарни преговори;
  • вођење евиденције;
  • радите с базом података.

Рачуновође и адвокати привлаче се на уговорној основи без ангажовања, нарочито на почетку својих активности.

Опрема

Из минималног скупа, новој агенцији за промет некретнинама потребна су столови, столице и пословни телефон. У почетку чак ни Интернет није потребан: већина информација је одабрана од штампаних огласа, комуницирају са клијентима телефоном. Када компанија започне посао, можете купити уредску опрему, повезати Интернет.

Са свим ограниченим средствима, требало би да се побринете за стилски дизајн радног места. Чак и пожељни скептици ће помислити да се у агенцији сматра све што је најмањи детаљ. Важно је не претерати, тако да стил не постане луксуз. Клијент у овом случају има идеју да ће бити уклоњен у последњу нит овде.

Канцеларија би требало да инспирише поверење и локацију клијената са добрим ентеријером. Особа која је дошла на услуге, обратиће пажњу на знак агенције, што би требало да буде светло. Иницијални утисак клијента састоји се од вањских фактора. Тек тада оцјењује професионалност особља.

Телефон би требало да ради савршено, не може се пропустити позив. Ако клијент не успостави позив два пута, он неће позвати поново, већ ће контактирати другу агенцију.

Стратегија промоције

Циљеви агенције су дефинисани, остаје да се осврне на пут који ће им предузеће предузети. На овој стази, морате користити тактичке алате.

Да би агенција успјешно развила, морате креирати сопствену базу података. То ће омогућити купцима да понуде разне могућности. За прикупљање информација можете користити различите изворе:

  • купити базу података;
  • потражите купце по огласима;
  • користите лажне најаве о куповини стана. Продавци који одговоре, нуде своје услуге. Објашњено је да неће морати да плаћају услуге. Већина власника имовине слаже се, њихови подаци се уносе у базу података;
  • охрабрују сарадњу сваког посјетитеља.

У формирању базе важну улогу имају запослени у компанији. Пријатељска комуникација ће вам омогућити да пронађете локацију купаца и доведете их у базу података. Запослени треба да настоји да од посетилаца прибави максималну количину информација. Ово ће понудити најповољнију опцију коју потенцијални клијент не може одбити.

Требали бисте користити све могуће облике оглашавања:

  • знак који привлачи пажњу;
  • публикације у штампаним медијима;
  • огласи на прописаним и неадекватним местима на улици и кућама;
  • оглашавање у поштанским сандучићима;
  • радио и телевизија;
  • стварање веб странице;
  • оглашавање на Интернету.

Корисни савети

Мали трикови, одговарајућа улагања ће помоћи да агенција постане успешна:

  1. Организујте изоловану област у канцеларији како бисте комуницирали са клијентима. Многи се осећају несигурно када други чују њихов разговор. Само са канцеларијским радником, клијенту је лакше концентрирати, лакше је убеђивати. Изузето је цурење поверљивих информација у таквом окружењу.
  2. Добри запослени могу доћи од купаца који су прошли продају или размјену станова. Већ имају минимално знање, лакше је да се укључе у рад.
  3. Сопствени сајт није потребан за успјешан рад. Интернет за агенцију доноси само 10% информација. Добро промовисана компанија може касније креирати веб страницу и добити адресу е-поште.
  4. Мали рекламни материјали у новинама не привлаче пажњу, боље је потрошити новац на велике рекламне модуле.
  5. Стално побољшавајте кадровске вештине, не уштедите на томе.
  6. Гледајте своје конкуренте, анализирајте све трансакције у својој сфери утицаја, проучите тржиште некретнина.

Агенција за некретнине: Ворк фор Иоурселф (видео)

Можете добити добар савет од искусног реалтора који је отворио Академију наука из овог видеа. Аутор зна све тајне посла и дели их са публиком.

Израчунавање трошкова и прихода

Смањење и профитабилност директно зависи од уложеног новца и квалитета рада. Као пример, приказујемо рачуне компаније са особљем од четири реалторса.

Трошкови регистрације ће бити $ 150. Закон РФ "О лиценцирању одређених врста активности" не предвиђа лиценце за услуге некретнина. Али агенција, према националним стандардима пословања некретнинама, обавезна је да овери брокерске услуге. Трошкови брокерског сертификата - 275 долара. Ово је минимум са ким се започиње рад.

Опрема ће коштати 1300 долара. За отварање потребно је 1725 долара.

Приход од једног реалтора у једној трансакцији месечно износи 1500 долара, од четири - 6000 долара.

Непрекидни трошкови укључују:

  • накнада за изнајмљивање - 440 УСД;
  • комуналне услуге - 127 долара;
  • оглашавање - 150 долара;
  • осигурање - 18 долара;
  • услуге платног рачуновођа - $ 110;
  • трошкови забаве - 150 долара.

Нестални трошкови се састоје од провизијских агената и износе 3.000 долара.

Добит пре опорезивања - 2005 $.

Закључак: улазна цена је 5120 долара, профитабилност је 34%, исплативост је 3 месеца.

Пракса постојећих агенција каже да се мала компанија исплати за 3-4 месеца. Профитабилност одређују неки привредници на нивоу од 80%, али већина стручњака тврди да је то 25%.

Уверили сте се да је лако отворити агенцију за некретнине. Присуство мале количине и жеља за то. Друго питање: како учинити компанију профитабилном? Чак и неограничена финансијска средства овде помажу. Неопходно је пажљиво проучавати карактеристике ове врсте пословања и применити у пракси.

Top